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近年来，随着社会经济实力的增强和城市化的发展，给自己的城市建设一个类似美国曼哈顿的CBD成为国内不少地方政府的急切心愿。至今全国已有36个城市提出和正在实施CBD发展计划，数量甚至超过了美国。福州开发CBD的理由是什么，怎么发展，成为市民和开发商关注的问题。
福州CBD破土而出正待时
专家认为，福州市作为福建省会，是全省经济、政治、文化中心，GDP总量超过 1000亿元，占全省近1／4，社会事业发达，各类人才高度聚集，商贸繁荣兴旺，特别是近年来城市化建设取得明显成效，现代化都市的框架已初步形成。福建省要建设中央商务区，福州条件最为成熟。福州以五四路为中心，适当扩大区域建设CBD，成为不少专家学者和社会人士的共识。
按通行的做法，一个CBD的形成，写字楼办公楼占50％，酒店、金融机构分别占20％、30％，此外是展馆、娱乐等各项配套设施。五四路周边则已具有这样的基础。
据介绍，福州市92％的高层建筑分布在这一带，而且目前福州市至少90％的企业总部在此，其中有50家左右跨国公司或者国内知名企业入驻五四路的写字楼。另外楼宇逾30栋，超10亿元的楼宇近10栋，宏利大厦去年营业额超过20亿元，中山大厦和环球广场去年的营业收入则分别达到11亿元和8亿元。
五四路和湖东路还习惯被称为“金融街”，这里集中了中国人民银行、中国银行、兴业银行、农行、中保、中信等多家金融保险机构，还有大量的证券交易所、会计师事务所、律师事务所等中介机构，还有温泉、金源、外酒等3家五星级酒店，国际会展、经贸会展2个会展中心。福建闽剧艺术中心、省图书馆和福州大戏院也座落于此，省立医院、省二人民医院、鼓楼实验小学、屏东中学、福州一中、福州实验小学等便利的医疗、文教等配套设施。当然，该区域还拥有一批高尚住宅，盛世名门、凯旋花园、锦绣温泉、紫荆花园等楼盘从北到南延伸，一展高档、尊贵的气派。还有占地200余亩、绿化面积达70％的温泉公园、以及林林总总的夜总会、茶馆、咖啡吧、酒楼等休闲娱乐场所。
专家学者建议，以五四路与湖东路为中轴、东至六一路、西达鼓屏路、南抵东大路、北靠华林路的区域内进行科学规划改造，通过资源整合等措施完全可以建成一个有影响力的CBD。这可能是目前福州最好的选择。
CBD建设基础工作须务实
在列举出五四路一带建设CBD的优势条件的同时，许多专家学者也指出了其目前存在的缺陷和不足。
一是加强商业功能区的建设。福建省人民政府发展研究中心副主任王明开指出，中央商务区的服务对象包括CBD商务白领、商务精英人士、
CBD中高档公寓居民以及CBD周边人群、游客，所以其商业业态的取舍必须考虑中央商务区白天有办公人流，晚上有公寓人流、娱乐人流、文化
人流、酒店人流的情形，提供相应高档次、高品位、专业化、个性化的商业服务。比如在中央商务区应该有更多的专卖店、精品店，更多的世界著名品牌与品牌商品。目前“温泉公园名店街”已正式启动，即统一在温泉公园路周边范围，配合高档住宅区，结合中央商务区高品位，吸引更多的名牌商家到此投资开店，吸引更多的高端消费群体到这儿消费。
二是生态环境不很理想。因为缺乏科学的规划，目前该区域是商务楼和住宅区、高档住宅和低档住宅混杂，而且楼房过于密集、环境相对拥挤，绿地面积偏小，虽然建了温泉公园后情况有所改善，但和 CBD建设要求还有相当的距离。有专家建议，CBD规划区内原则上不再建一般的多层建筑，旧平房和旧多层楼房逐步拆除，原居民原则迁出区外安置。一部分土地用于建设新高楼群，大部分土地用于改善环境，建公园、绿地、广场。另外五四路两侧已近饱和，下一步应规划东大路、湖东路、井大路两侧的楼群建设，引导中心商务区西移。
三是交通状况不够理想。随着商务车辆增多，五四路口、树兜路口容易拥堵，而且五四路一带缺少停车场。福建省社科院严正教授建议，除新高楼建有地下停车场外，还应规划建设多层停车场，区内至少要有5万个以上停车泊位，才能缓解区内停车难的矛盾；要解决五四路口、树兜路口等几个主要路口的交通问题，可建立交桥或单向通过的跨越桥，至少使南北向车辆畅通；从高速公路出口建设高架连接线，以缩短鼓楼区、台江区车辆上下高速公路的时间。
四是具备现代办公条件的智能化写字楼极少，高级公寓还不够多。目前这里虽然高楼大厦林立，但更多的是住宅区，特别是温公布的存在消防安全隐患的写字楼名单中，不少知名的写字楼都榜上有名。可以说，目前五四路周边真正符合现代化商务办公、软硬件服务都十分到位的写字楼是寥寥无几。同时，福州写字楼市场一直处于低迷状态，这两年空置比例虽有回落，仍保持着一个相当的数量。因此，作为占CBD建筑量50％的写字楼群，如何规划建设，应具备什么样的软硬件水平，怎么保持其较高的入住率，这些都是城市经营者必须考虑的问题。
专家认为，在CBD建设中，城市政府的角色定位和如何发挥更为积极的作用，是一个非常重要的方面。另外，要处理好政府和市场的关系，政府不能再包办一切。如果仍按照“政府主导一切”的思维模式建设CBD，不按照市场规律办事，后果是非常令人担忧的。
专家强调，CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。福州要发展CBD，并非依鼓楼一区之力，如何保持和促进整个城市的产业发展前进才是关键。同时，省会城市建CBD并非什么坏事，关键在于省会城市必须认清自己的定位，归根结底要看城市到底有没有这方面的需求以及这个城市的实力能不能担当起建设CBD的重任。建成一个CBD至少需要约10-20年时间，在建设CBD的过程中，所建城市政府将面对庞大的资金来源、投资风险以及CBD本身的承载力、管理体制等众多问题。这些问题能否顺利解决，同样关系着CBD的成败。
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| By [戴世锋 王一玫] in []
at [2004-12-13 10:04:04] | 评论
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